Kurzreferat zu…

- Möglichkeiten der Mieterhöhungen

- Mietvertrag für Studentenwohnungen

- Kündigungsmöglichkeiten

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HuG MV 05.04.2011 Kurzreferat Langner

Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten wird nur gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Die Richter machten deutlich, dass die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter nicht genüge. Komme es auf dem Postweg zu unerwarteten und nicht vorhersehbaren Verzögerungen, müsse der Vermieter dies vertreten. Die Post sei insofern als sein Erfüllungsgehilfe anzusehen.

Hinweis: Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann er keine Nachforderungen mehr stellen (BGH, VIII ZR 107/08).

Weicht die tatsächliche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche erheblich ab, berechtigt dies den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags.

Diese mieterfreundliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Als dieser festgestellt hatte, dass die tatsächliche von der vereinbarten Wohnfläche abwich, erklärte er die fristlose Kündigung. Zur Begründung führte er aus, dass “die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der mit ca. 100 m² vereinbarten Wohnfläche abweiche”. Außerdem verlangte er die Rückzahlung überzahlter Miete von 4.901,11 EUR. Das vom Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten ergab eine tatsächliche Wohnfläche von lediglich 77,37 m². Das führte zu einer Abweichung von 22,63 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche.

Der BGH bestätigte die Verurteilung des Vermieters zur Rückzahlung der 4.901,11 EUR. Außerdem erklärte er die fristlose Kündigung des Mieters für wirksam. Dieser sei nach seinem sofortigen Auszug nicht verpflichtet, weiterhin Miete zu zahlen. Die Richter wiesen darauf hin, dass mit einer Wohnflächenabweichung von 22,63 Prozent ein Mangel gegeben sei. Dieser habe zur Folge, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde. Daher lägen die gesetzlichen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund vor. Eine fristlose Kündigung erfordert nicht, dass der Mieter darlege, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sei. Für die Wirksamkeit der Kündigung genüge es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der im Gesetz aufgeführten Tatbestände vorliege. Bei diesen Kündigungsgründen handele es sich um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, sei grundsätzlich auch ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben.

Hinweis: Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann allerdings aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls auch verwirkt sein. Dies kommt etwa in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen (BGH, VIII ZR 142/08).

Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Vermietung Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, kann der Käufer eine Eigenbedarfskündigung erst nach Ablauf von mindestens drei Jahren aussprechen. Diese Sperrfrist des § 577a BGB kann durch Rechtsverordnung auf bis zu 10 Jahre ausgedehnt werden. Sie gilt jedoch nicht, wenn die Kündigung erfolgt, weil die Wohnung für eine Betreuungsperson benötigt wird, die nicht dem Haushalt des Vermieters angehört.

Diese Klarstellung traf jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Frau, die eine vermietete Nachbarwohnung gekauft hatte. Vier Jahre später kündigte sie dem Mieter. Sie berief sich darauf, dass sie die Wohnung zur Unterbringung einer Betreuungs- und Pflegeperson – eines Au-pair-Mädchens – für ihre beiden minderjährigen Kinder und ihre in ihrem Haushalt lebende Schwiegermutter benötige.

Nach Ansicht der Richter sei die Kündigung wirksam. Sie sei nicht durch die vor Ort bestehende 10-jährige Sperrfrist ausgeschlossen. Diese betreffe nämlich nur sog. Eigenbedarfskündigungen. Das Au-pair-Mädchen sei aber nicht Angehörige des Haushalts der Vermieterin. Es gehe daher gar nicht um eine Eigenbedarfskündigung. Vielmehr liege ein sonstiges berechtigtes Interesse vor, dass die Kündigung rechtfertige. Hierfür würden die Sperrfristen des § 577a BGB nicht gelten. Mit dieser Vorschrift habe der Gesetzgeber den Mieter besonders davor schützen wollen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werde. Dieses gesetzgeberische Ziel lasse sich nicht ohne Weiteres auf andere Kündigungsgründe übertragen. Dass ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung habe, weil er die Wohnung – wie hier – zur Unterbringung einer Hausangestellten benötige, sei nicht in demselben Maß wahrscheinlich wie ein Eigenbedarf des Erwerbers nach Umwandlung in Wohnungseigentum. Daher bestehe auch nicht dieselbe Gefahr einer Verdrängung des Mieters. Die Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 577a BGB durch den Gesetzgeber auf die Fälle der Eigenbedarfs- und der Verwertungskündigung sei daher zu respektieren (BGH, VIII ZR 127/08).

Die Änderungen sind so umfangreich, dass es hierzu einer geschlossenen Darstellung bedarf, die wir in unserer zusätzlichen Sondermitgliederversammlung am 12.06.2007 durch einen kurzen Vortrag erläutern wollen. Auf diese Veranstaltung soll bereits jetzt hingewiesen sein.

Wird die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgenommen, muss deren Zustand genau zu dem Zeitpunkt abschließend festgestellt werden, in dem der Besitz der Wohnung vom Mieter auf den Vermieter übergeht. Dazu bedarf es einer sehr sorgfältigen Prüfung des Gesamtzustandes der Wohnung und seiner technischen Einrichtungen. Sinnvollerweise wird hierüber ein kurzes Protokoll erstellt, dass nur Zustandsbeschreibungen jedoch keine Feststellungen dazu enthalten sollen, wer für einen bestimmten Zustand, meistens einen festgestellten Mangel, verantwortlich ist (Beispiel: das Glas im Fenster ist zerbrochen, nicht: der Mieter hat das Glas im Fenster zerbrochen). In einer Auseinandersetzung mit dem Mieter etwa über die Rückzahlung der Kaution können nur diejenigen Mängel der Mietsache eingewandt werden, die zum Zeitpunkt des Besitzübergangs vorhanden waren, wobei der Vermieter die Beweislast dafür trägt, dass diese Mängel zum Zeitpunkt der Besitzübergabe existierten.

Werden, wie leider oft in der Praxis, wenige Tage nach dem Besitzübergang weitere Mängel, die nicht in einem Protokoll vermerkt worden sind, festgestellt, so wird der Vermieter diese gegen den Mieter kaum noch mit Aussicht auf Erfolg geltend machen können. Protokolle über die Rücknahme der Wohnung haben regelmäßig nach der Rechtssprechung Ausschlusscharakter hinsichtlich nicht in diesem Protokoll benannter weiterer Mängel. Da aber nie ganz auszuschließen ist, dass man später noch einen Mangel entdeckt, der eindeutig der Nutzungszeit des Mieters zuzuordnen ist, sollte ein solches Protokoll in jedem Fall folgenden Schlusssatz vor der Unterschrift, die Vermieter und Mieter und am besten noch ein hinzugezogener Zeuge anbringen, enthalten:

Das vorstehende Abnahmeprotokoll hält nach dem Willen der Unterzeichneten ausdrücklich nur den dort beschriebenen Zustand fest und stellt keine abschließende Zustandsbeschreibung in Ansehnung von Ansprüchen der Mietvertragsparteien dar. Die Geltendmachung von Ansprüchen aus Gegebenheiten der Mietsache, die nicht in dem vorstehenden Protokoll erwähnt sind, bleibt daher ausdrücklich vorbehalten. Im übrigen sollte ein solcher Rücknahmetermin bei Tageslicht durchgeführt werden unter Hinzuziehung eines nichtverwandten Zeugen, der auch dann ein ggfs. aufgenommenes Protokoll unterzeichnet, wenn sich der Mieter einer solchen Unterschrift verweigert. In jedem Fall sollten umfangreich Lichtbilder des Zustandes gefertigt werden, der bei der Rücknahme der Wohnung vorgefunden wird.

Um eine Räumung und Herausgabe der Wohnung hieran nicht scheitern zu lassen besteht die Möglichkeit, wenn neben dem Räumungsanspruch Zahlungsansprüche etwa wegen rückständiger Mieter bestehen und tituliert sind, dass dem Gerichtsvollzieher lediglich der Auftrag erteilt wird, den Mieter aus dem Besitz der Wohnung zu setzen, ihn also persönlich und samt seinen Familienangehörigen aus der Wohnung zu entfernen und ihm die Schlüssel abzunehmen und diese nebst dem Besitz der Wohnung an den Vermieter zu übergeben. Die hierdurch entstehenden Kosten, die ja nichts mit der Bewegung der Möbel zu tun haben, sind ungleich geringer. Ein solcher Auftrag ist dem Gerichtsvollzieher dadurch zu erteilen, dass man ihm nicht die reine Räumung, sondern lediglich die Herausgabevollstreckung in Auftrag gibt und hinsichtlich sämtlicher Einrichtungsgegenstände in der Wohnung ein Vermieterpfandrecht geltend macht, weil ja noch Zahlungsansprüche bestehen.

In diesem Fall ist es nicht Aufgabe des Gerichtsvollziehers zu prüfen, ob in der Wohnung nicht pfändbare Gegenstände vorhanden sind. Die diesbezüglichen Ansprüche hat der Mieter außerhalb der reinen Vollstreckung geltend zu machen. Sinnvollerweise wird man schon im Eigeninteresse diesen zusätzlichen Ansprüchen des Mieters dadurch entgehen, dass man ihm erklärt, er möge sämtliche Gegenstände aus der Wohnung auf seine Kosten und durch persönliche Tätigkeit entfernen auf die er Wert legt, insoweit werden diese von ihm selbst entfernten, Gegenstände vom Vermieterpfandrecht ausgenommen. Was er nicht mitnimmt soll dem Vermieterpfandrecht unterfallen und stehen bleiben. Bei einer derartigen Räumungssituation kommt man mit 1/10 der Kosten aus, die sonst für die vollständige Räumung entstehen würden. Die Wohnung ist dann allerdings noch mit dem Umzugsgut des Mieters belegt, dass dann allerdings der Vermieter mit eigenen Kräften in einen Abstellraum räumen kann, wieder im Besitz der Wohnung ist und diese an einen zahlungsfähigen Mieter neu vermieten kann.